Wohnungspreisentwicklung im Raum Hamburg

Die Entwicklung am Hamburger Wohnungsmarkt ist derzeit vor allem durch einen zunehmenden Nachfragedruck geprägt, der angesichts des begrenzten Angebots zu spürbaren Preissteigerungen führt. Dies gilt sowohl für den Mietwohnungsmarkt als auch für Eigentumswohnungen. Hintergrund ist vor allem die demographische Entwicklung in der Hansemetropole. In den zurückliegenden Jahren ist die Bevölkerung Hamburgs deutlich gewachsen – in den vergangenen fünf Jahren um etwa zweieinhalb Prozent und allein im Zeitraum von Juni 2010 bis Juni 2011 um 0,7 Prozent. Dazu trägt der positive Saldo der Binnenwanderung einen wesentlichen Anteil bei: Die Zahl der Menschen, die nach Hamburg ziehen, ist größer als die Zahl derjenigen, die die Stadt verlassen. Doch auch die Zahl der Geburten übersteigt in der Hansestadt – anders als vielerorts sonst in Deutschland – die Zahl der Sterbefälle.

Starke Zunahme von Einpersonenhaushalten

Das Makler- und Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) registriert vor allem in den Bezirken Altona, Hamburg-Nord und Eimsbüttel einen besonders starken Zuwachs der Einwohnerzahl, die wenigsten Zuzüge wurden dagegen in Harburg registriert. Neben dem Anstieg der Einwohnerzahl macht sich auch die steigende Zahl der Haushalte bemerkbar. Hier fällt der Zuwachs seit Jahren dynamische aus als bei der Einwohnerzahl, vor allem wegen des wachsenden Anteils Einpersonenhaushalten, der mit 63 Prozent in Hamburg-Nord am größten ist.

Neubau bleibt hinter dem Bedarf zurück

Zwar wurden in Hamburg in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt etwa 3.000 Wohnungen neu fertiggestellt, benötigt würden jedoch nach Analysen des Hamburger Senats von 6.000 Wohnungen jährlich. Beschleunigte Genehmigungsverfahren und ein Aufschwung der Wohnungsbaukonjunktur ließen die Zahl der neu genehmigten Wohneinheiten im Jahr 2011 zwar auf mehr als 6.800 steigen, doch dürfte der inzwischen entstandene Nachfragestau dadurch noch längst nicht aufgelöst werden können. Hierzu wären hohe Fertigstellungszahlen über mehrere Jahre notwendig, was jedoch schon allein wegen der beschränkten Verfügbarkeit von entsprechenden Baugrundstücken nicht leicht zu realisieren sein dürfte.

Mieten durchbrechen stadtweit die Zehn-Euro-Marke

Angesichts der das Angebot weit übersteigenden Nachfrage haben die Angebotsmieten in Hamburg deutlich angezogen und lagen nach Analysen von JLL im zweiten Halbjahr 2011 erstmals stadtweit oberhalb von zehn Euro pro Quadratmeter. Zugleich war im bundesweiten Vergleich der Großstädte in Hamburg der stärkste Anstieg der Mieten nach Berlin zu verzeichnen. Allerdings weisen die Marktbeobachter von JLL auch darauf hin, dass es zwischen den einzelnen Bezirken erhebliche Unterschiede bei den Mietpreisen gibt, die sich teilweise auch noch verstärken. So waren in Hamburg-Mitte und Hamburg-Nord überdurchschnittliche Preissteigerungen zu verzeichnen, während in Bergedorf und Harburg das Mietniveau weiterhin deutlich niedriger ist. Ein Problem, das insbesondere viele Familien betrifft, ist die Tatsache, dass große Wohnungen mittlerweile nur noch in Hamburger Randlagen erschwinglich sind.

Kaufpreise steigen noch stärker als die Mieten

Deutlich stärker als die Mieten stiegen in Hamburg in den zurückliegenden Monaten die Preise für Eigentumswohnungen. Im Schnitt lagen die Angebotspreise im zweiten Halbjahr 2011 bei 2.840 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung um 16 Prozent gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum entspricht. In Eimsbüttel und Hamburg-Nord belief sich der Preisanstieg sogar auf 20 Prozent, während die Preise in Bergedorf stagnierten. Bemerkenswert ist dabei, dass die Preise im unteren Bereich des Marktes deutlich stärker angezogen haben, während das Angebot im Segment sehr teurer Wohnungen leicht zurückging.

Neubau deutlich teurer als Altbau

Bei Neubauten lagen die Preise im Schnitt bei 3.740 Euro pro Quadratmeter, wobei in innerstädtischen Quartieren ein Niveau von etwa 4.000 Euro pro Quadratmeter erreicht wurde, und auch in Harburg immerhin rund 3.600 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen gezahlt wurden. Lediglich in Bergedorf waren Wohnungen im Neubau mit etwa 2.800 relativ günstig. Altbauten, insbesondere in peripheren Lagen, werden deutlich günstiger gehandelt; sie weisen aber mitunter auch einen beträchtlichen Sanierungs- und Instandhaltungsrückstau auf.

Sie sehen als, das Wohnen in Hamburg ist gerade in den letzten Jahren immer teurer geworden und eine Trendwende zeichnet sich aktuell nicht ab.