Wissenswertes über Wohngebäudeversicherungen

Die Wohngebäudeversicherung ist eine Versicherung, die vom Besitzer für das eigene Ein- oder Mehrfamilienhaus bzw. Gewerbegebäude, vom WEG-Verwalter für die Wohnungsteigentümergemeinschaft und vom Erbbaurechtnehmer für das erbaute Gebäude abgeschlossen werden sollte, um es gegen Risiken wie Brand-, Sturm- oder Leitungswasserschäden und ggf. Elementarschäden oder Schäden aus Terroranschlägen abzusichern. Viele Banken finanzieren den Erwerb von Immobilien nur, wenn eine Feuerversicherung nachgewiesen werden kann, die Bestandteil der sogenannten „verbundenen Gebäudeversicherung“ ist.

Inhalt der verbundenen Wohngebäudeversicherung

Manche Gebäudeversicherungen schließen Elementarschäden wie Überschwemmungen mit ein – sehr nützlich, wenn ein Gebäude geographisch von einem solchen Risiko betroffen ist. In jedem Fall beinhaltet die verbundene Wohngebäudeversicherung aber Schäden, die durch Sturm oder Hagel, Brand (nicht Brandstiftung!) oder durch ungewollt austretendes Leitungswasser entstehen. Versichert sind dabei neben dem Gebäude die damit fest verbundenen Sachen (beispielsweise vom Vermieter eingebrachte Einbauküchen, Wände, Decken, fest verklebte Teppiche, Dachstuhl usw.) oder auch verbundene Gebäude wie Garagen, Carports oder Hundehütten, sofern sie ausdrücklich in der Police auftauchen. Teilweise haben Gebäudeversicherungen (oder Grundbesitzerhaftpflichtversicherungen) in der Vergangenheit sogar die Haftpflichtschäden einzelner Mieter übernommen, wenn diese z.B. ihre Waschmaschine falsch angeschlossen und damit einen Leitungswasserschaden verursacht hatten – vor dem Hintergrund, dass die Versicherungsgebühren auf die Mieter umgelegt werden, die Mieter im übertragenen Sinne die Versicherungsgebühren (über die Nebenkosten) tragen und daher ein Anrecht auf Versicherungsschutz haben. Dies ist aber Kulanz.

Teilweise ist in der verbundenen Gebäudeversicherung auch Mietverlust aufgrund von Schadensfällen (manchmal sogar kostenfrei) mitversichert. Dies ist für den Eigentümer beispielsweise hilfreich, wenn ein Wasserschaden zur Durchfeuchtung der darunter liegenden Wohnung führt, die daraufhin einer Bautrocknung bedarf, wobei die Mieter der unteren Wohnung wegen der Feuchtigkeit in der Wohnung und der Geräuschbelästigung durch die Bautrockner die Miete um 100 Prozent mindern. Die Mietverlustversicherung ist jedoch nicht umlagefähig.

Abschluss der Wohngebäudeversicherung

Wer ein Haus kauft, tritt in der Regel in ein bestehendes Versicherungsverhältnis ein, das aber natürlich kündbar ist. Die Wahl des Anbieters steht dem Erwerber oder Verwalter frei, er sollte aber versuchen, die Versicherung mit dem besten Preis-Leistungsverhältnis herauszusuchen. Bestehende Versicherungsverträge sind teilweise sehr teuer, manchmal, weil ein teurer Tarif gewählt wurde, manchmal aber auch wegen einer umfangreichen Schadenshistorie eines Gebäudes. Ein Vergleich mit dem Betriebkostenspiegel kann einen ersten Eindruck vermitteln, eine unverbindliche Anfrage bei weiteren Versicherungsgesellschaft kann dann zu einem Wechsel führen. Auch Versicherungen können die Versicherungsverträge ihrerseits kündigen. Falls keine der Parteien kündigt, verlängert sich das Vertragsverhältnis in der Regel um ein Jahr. Der Versicherungsnehmer sollte in jedem Fall auf einen Unterversicherungsverzicht achten und zum gleitenden Neuwert versichern.

Berechnung der Beiträge

Die Beiträge berechnen sich auf der Grundlage des Gebäudewerts, der wiederum in einem interessanten Verfahren festgestellt wird. Auf der Grundlage der Beschaffenheit des Gebäudes, beispielsweise Dachform, Anzahl der Vollgeschosse, Unterkellerung oder (riskante) gewerbliche Nutzung sowie die Summe der Wohnflächen wird ein Gebäudewert per 1914 in Goldmark errechnet, da dieses Jahr monetär relativ stabil war. Dieser Gebäudewert per 1914 wird mit dem aktuellen Baupreisindex multipliziert, um den derzeitigen Gebäudewert (=Wiederaufbauwert) zu erhalten. Dieser wird wiederum mit dem gleitenden Neuwertfaktor (der sich anteilig aus Baupreisindex und Tariflohn für Baugewerbe errechnet) und dem Beitragssatz multipliziert, um auf die jährliche Versicherungsprämie zu kommen. Diese jährliche Versicherungsprämie ist umlagefähig, sollte aber trotzdem „im Rahmen“ bleiben, um die Mieter nicht über Gebühr zu belasten.

Wissenswertes

Die Wohngebäudeversicherung entbindet Eigentümer nicht von ihrer Schadensminderungspflicht, also von der Notwendigkeit einer schnellen Reaktion, um den Schaden einzudämmen. Wenn ein Schaden gemeldet wird und Gefahr im Verzug ist, muss auf der Stelle reagiert werden und nicht erst mehrere Tage später. Wenn beispielsweise ein Rohrbruch vorkommt, sollte er der Versicherung (möglichst mit Fotos) unverzüglich gemeldet werden, es sollte aber sofort die Behebung des Rohrbruchs beauftragt werden, statt auf die Besichtigung durch die Versicherung zu warten.

Neben der verbundenen Wohngebäudeversicherung sollte zumindest eine Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sowie, falls eine Ölheizung vorhanden ist, eine Gewässerschädenhaftpflichtversicherung abgeschlossen werden.